Con il contratto di rent to buy (introdotto dal Dl 133/2014, convertito in legge 164/2014) il proprietario concede in godimento il bene immobile a un altro soggetto nell’intesa che i canoni via via versati per il suo utilizzo potranno essere considerati anche quali rate del prezzo di acquisto.
Con questa forma di contratto il pagamento del prezzo avviene quindi in maniera rateale, la proprietà del fabbricato si trasferisce con il pagamento dell’ultima rata ma l’inquilino può godere sin da subito dell’immobile.
Introducendo questo contratto nel nostro sistema, il legislatore ha, dunque, inteso consentire, da un lato, ai potenziali acquirenti che non dispongano delle somme per poter procedere all’acquisto, di beneficiare, comunque, nell’immediato, dell’immobile e di imputare (in tutto o in parte) le somme versate a titolo di corrispettivo nel prezzo dell’eventuale successivo acquisto dell’immobile utilizzato; per altro verso, ai potenziali venditori di trovare un positivo riscontro dal mercato in termini di locazione dell’immobile e, nel medio o lungo periodo, eventualmente anche di vendita.
Ma cosa accade se i rapporti tra le parti diventano “patologici”?
Il legislatore ha previsto che, a fronte dell’inadempimento del conduttore, il proprietario ha diritto ad ottenere la restituzione dell’immobile e, contemporaneamente, a trattenere i canoni già versati dall’inquilino a titolo di indennità (sempre che non sia stato diversamente convenuto nel contratto).
In caso di inadempimento del concedente, il legislatore ha previsto che quest’ultimo deve restituire la parte dei canoni imputata al prezzo, maggiorata degli interessi legali.
Ma come può tutelarsi il proprietario per ottenere la restituzione dell’immobile in caso di inadempimento del conduttore?
In assenza di una espressa previsione legislativa, il Consiglio nazionale del Notariato (studio civilistico n. 283-2015/C del 28 maggio 2015) sostiene che, in ipotesi di inadempimento del conduttore, poichè il contratto di rent to buy ha la forma dell’atto pubblico e contiene una clausola risolutiva espressa, nel nostro sistema processuale esiste la possibilità per l’avente diritto di agire legittimamente in via esecutiva per il rilascio dell’immobile sulla base di un titolo esecutivo stragiudiziale e, dunque, senza passare per un preventivo accertamento nelle aule di giustizia del suo diritto.
E’ quindi importante che il contratto di rent to buy sia redatto con accortezze tali da consentire che il contratto stesso divenga titolo esecutivo per le obbligazioni (anche di rilascio) a carico del conduttore.
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