Due interessanti novità, introdotte dalla legge di stabilità di quest’anno, riguardano l’azione di restituzione delle somme pagate in nero a titolo di affitto e l’obbligo di registrazione del contratto di locazione in capo al proprietario dell’immobile.
La prima novità è la nullità delle pattuizioni contrattuali volte a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (art. 13, legge 431/1998).
L’articolo in questione, così come modificato dall’art. 1, comma 59, della Legge 208/2015, stabilisce che, in caso di pattuizione di un importo del canone superiore a quello dichiarato dichiarato, il così detto, affitto in nero, il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.
Ma facciamo un esempio pratico: il canone pattuito per iscritto nel contratto è di 500 euro al mese ma, in realtà, il conduttore versa mensilmente nelle mani del proprietario ulteriori 300 euro a titolo di affitto in nero. Supponendo che la locazione ha avuto una durata di quattro anni, alla luce della richiamata normativo, l’inquilino, entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile potrà intentare una causa nella quale domanderà la restituzione delle somme pagate in nero. Nel caso in esame l’inquilino potrebbe ottenere la restituzione di ben 14.400 euro! Ossia, 300 euro moltiplicato le 48 mensilità di durata del contratto.
Con la norma richiamata, il legislatore ha infatti provato a reintrodurre una misura di contrasto all’evasione fiscale dopo che Consulta, con la sentenza n. 50 del 2014 ha azzerato, dichiarandole illegittime, le misure antievasione di cui all’articolo 3, Dlgs 23/2011, le quali prevedevano che, in caso di contratti non registrati o che indicano un canone inferiore al reale, la registrazione tardiva degli effettivi accordi, da chiunque eseguita, comportava la novazione del contratto di locazione, a un canone non superiore al triplo della rendita catastale.
La seconda novità – la registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di trenta giorni, e la successiva documentata comunicazione, nel termine di sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio è obbligo posto a carico del locatore.
Pertanto, l’onere di registrazione è posto a carico del proprietario dell’immobile che, non solo dovrà provvedere alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, ma dovrà altresì comunicare all’amministratore del condominio e al conduttore, dandone adeguata evidenza, nei successivi sessanta giorni dalla registrazione, tutti i dati del conduttore così da permettere la corretta registrazione del nominativo nell’anagrafe condominiale.
Tali obblighi hanno lo scopo di facilitare l’adempimento dell’obbligo di tenuta del registro dell’anagrafe condominiale da parte dell’amministratore che, purtroppo, prima di tale modifica legislativa, non risultava di facile gestione proprio a causa delle mancate comunicazioni da parte dei proprietari.
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